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成功園區看上海:上海園區發展提煉了哪些經驗?

2016-02-17 09:05:30 來源:招商引資內參 我要評論(0)
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 就全國產業園區發展而言,上海的園區發展無疑處于領 先位置。經過二十多年的發展,上海產業園區進入到了主要依靠存量土地開發利用的階段。招商引資內參選取此文在對上海2040城市規劃和“十三五”規劃研究基礎上,提煉了上海園區經驗分享給諸位。

  【招商引資內參正文】

  通過對上海產業園區研究,我們可以看到5大發展趨勢明顯:

  一是產城融合發展趨勢,部分較大規模的104區塊,圍繞人的高品質需求,將適度增加居住、休閑功能,推進產業融合和產城融合;

  二是用地復合利用趨勢,工業用地、研發類用地、商辦用地和住宅用地在控詳規劃上將逐步落圖,實現用途混合;

  三是開發主體多元化趨勢,除了傳統園區開發商外,國內外優秀的園區開發機構、傳統的住宅和商業地產商等都已經不同程度的進入了園區開發領域,園區開發產品不斷豐富;品牌效應凸顯;

  四是園區開發基金化趨勢,產業地產開發的長周期、大資金、專業化特點,催生了”基地+園區地產基金+創業企業風險投資基金”的協同融合發展;

  五是園區服務集成化趨勢,為滿足入駐企業和人的全面需求,充分利用”互聯網+”、產業聯盟、共享經濟等多種方式,提供全方位的企業服務。這些趨勢變化對園區二次開發工作提出了新的要求,特別是以下三個方面工作的重要性凸顯。

  一、體制機制呈保障

  一是建立有效、有力的政府議事協調機制(如區域開發管委會、領導小組、聯席會議等)。園區開發,特別是涉及大量存量用地的園區開發,由于涉及政府、開發機構、原有業主等多方利益,涉及規劃、土地、產業、環保、建設、交通、人口等眾多政策以及市、區、街鎮三級政府,一個有效、有力的政府議事協調機制,必不可少。有利于協調解決園區開發中遇到的瓶頸問題,實現各方充分的溝通交流。這也是上海推進重點園區開發的成功經驗之一。

  二是明確園區開發機構定位并充分授權。面對大量已出讓的存量用地,園區開發機構如何推進二次開發,是負責劃定的整個區域開發,還是單個地塊的開發在規劃編制、土地收儲或轉讓、招商引資、開發時序等方面是否有政府明確的授權;如何處理與街鎮所屬的原有園區開發機構的關系 如何確保股東的協調一致等一系列重大問題,應當有明確的結論和執行依據。

  二、開發模式是關鍵

  對于推進園區二次開發,開發機構面臨在土地開發上是選擇土地一級開發(土地收儲、整理)還是二級開發(土地招拍掛拿地),抑或一二級聯動開發的問題:在輕重資產配置上是選擇“混搭”還是成立多個企業進行輕重資產配置的問題 在資金安排上是傳統的自有資金+銀行貸款還是借助一定的地產基金實現杠桿效應的問題。歸納起來,目前園區二次開發的典型模式包括:

  一是臨港模式。在臨港管委會的統一規劃和管理下,由臨港集團、閔聯集團、港城集團、張江集團、金橋集團、陸家嘴集團等共同開展土地一級開發、二級開發工作。國內包括蘇州工業園區等均采用類似模式。開發機構一般具有政府背景,與各級政府緊密協作,共同推進區域開發。

  二是漕河涇松江園區模式。即僅開展土地二級 開發,通過招拍掛拿到土地后,進行統一規劃開發,招商引資,自行確定園區內土地出讓、廠房(樓宇)出售安排。與政府在稅收(專項資金)、股東權益等方面進行密切合作,通過”區區合作、品牌聯動”實現共贏。

  三是華夏幸福模式。是典型的園區開發PPP模式,已經寫入了國家發改委即P項目典型案例中。由固安縣政府采購華夏幸福在產業新城內提供得設計、投資、建設、運營一體化服務,通過政企合作、特許經營、提供公共產品和服務、明確收益回報機制、實施風險分擔機制等推動區域發展。

  四是創意園區模式(如越界、8號橋等)。在不涉及產權關系變更的情況下,以租賃方式獲得土地及房屋使用權,進行改造后再利用。

  五是創新工場模式。將專業的創業導師、良好的天使投資和風險投資、全方位的創業創新服務,以及政府在空間載體等方面的支持進行協同,將園區載體的薄利甚至虧損與風險投資的高風險高收益進行組合,實現共贏。

  六是普洛斯物流地產模式。普洛斯通過引入海外地產基金,通過專業化的園區定位和運營,實現穩定收益后,將資產打包實現證券化、基金化,再進行滾動開發。

  七是清華科技園模式。如清華科技園在松江中山街道的項目,采用輕重資產分離的模式。重資產公司負責土地招拍掛、規劃開發、資產管理等:輕資產公司與重資產公司簽訂委托服務合同,負責園區招商引資、企業服務等。為體現激勵,輕資產公司一般由公司高管持有一定比例的股份。

  八是萬科模式。在推進住宅地產的同時,通過商辦用地上的精細化商業地產開發、“星商匯”企業服務模式、與天安數碼等合作開發研發類用地等方式,穩步進軍產業地產領域,打造萬科特色的園區產業地產。

  三、苦練內功是前提

  園區開發不同于住宅開發,除了地產產品、物業服務之外,還需要考慮產業特點、企業需求;除了土地招拍掛、工程項目報建審批之外,在規劃、建設、招商、企業服務的全生命周期中,需要獲得政府各個部門的全方位支持。

  園區開發,特別是二次開發,對開發機構提出了更高的要求。如在園區整體規劃和產業定位方面,需要把握產業發展趨勢和區域發展特點;在園區規劃建設中,需要打造滿足不同用戶需求的、有品牌的園區產品線;在園區品牌宣傳推介方面,需要制作高質量的視聽材料;在與政府、原有業主的溝通交流方面,需要更加積極,掌握主動權;在與行業先進對標方面,需要發揮各自專長、形成園區開發聯盟,共同推進區域開發。

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